Đâu là những thông tin hay kiến thức về hệ số sử dụng đất cần nắm được? Thông số này có ý nghĩa như thế nào hiện nay? Cùng tìm hiểu thông tin qua bài viết này.
Mục lục
Hệ số sử dụng đất là gì?
Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 22/2019/TT-BXD (có hiệu lực đến hết ngày 04/7/2021) và Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD (có hiệu lực từ ngày 05/7/2021) thì:
Hệ số sử dụng đất là tỷ lệ của tổng diện tích sàn của công trình gồm cả tầng hầm (trừ các diện tích sàn phục vụ cho hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, gian lánh nạn và đỗ xe của công trình) trên tổng diện tích lô đất.
Theo cách hiểu đơn giản nhất thì đây chính là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn xây dựng trên tổng số diện tích lô đất. Tổng diện tích sàn xây dựng sẽ được tính bao gồm tất cả diện tích của sàn các tầng cộng lại chỉ trừ các tầng kỹ thuật, tầng mái, tầng hầm.
Hệ số sử dụng đất thể hiện được quy mô công trình, kinh phí đầu tư và các căn hộ tạo ra trên mỗi m2 đất.
Ý nghĩa của hệ số sử dụng đất
Đây là thông số là bất cứ nhà thầu nào cũng cần phải nắm được bởi nó có ý nghĩa quan trọng như:
– Giới hạn số tầng ở các dự án khu đô thị tương ứng với mật độ xây dựng được phép.
– Thể hiện được quy mô công trình, phí xây dựng nên vô cùng quan trọng trong thi công.
– Hệ số sử dụng càng cao thì tính kinh tế sẽ cao vì tăng diện tích sàn, phối hợp với mật độ xây dựng sẽ giúp tiết kiệm được quỹ đất. Tuy nhiên không để chỉ số này quá cao sẽ có tác động đến hệ thống hạ tầng khu vực, làm giảm mức độ cạnh tranh của dự án.
– Hệ số sử dụng đất tỉ lệ thuận với mật độ dân cư khu vực. Và thông số này càng thấp thì mật độ dân cư tại dự án càng thấp.
– Ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của chủ căn hộ. Tỉ lệ hệ số này càng thấp thì diện tích sử dụng càng lớn, càng có lợi cho chủ căn hộ.
Vì thế, chủ đầu tư không công bố các căn hộ có hệ số sử dụng đất lớn mà chỉ thông báo mật độ xây dựng.
Cách tính của hệ số sử dụng đất
Công thức và cách tính hệ số như sau:
Hệ số sử dụng đất = Tổng sàn xây dựng / Diện tích lô đất
Hiện nay thì đơn vị sử dụng đất được tính theo 2 đơn vị:
- FAR (Floor Area Ratio): Sử dụng đơn vị là lần
- FSI (Floor Space Index): Sử dụng đơn vị là %
Theo Thông tư số 03/2016/TT-BXD ngày 10/3/2016 của Bộ Xây Dựng thì tổng diện tích sàn nhà, công trình chính là tổng diện tích sàn của tất cả các tầng bao gồm diện tích của tầng hầm, tầng nửa hầm, tầng kỹ thuật, tầng mái, tầng áp mái.
Còn diện tích sàn của một tầng chính là tổng diện tích sàn xây dựng của tầng đó bao gồm tường bao, diện tích mặt bằng lô gia, ban công, cầu thang, giếng thang máy, hộp kỹ thuật, ống khói…
Quy định về hệ số sử dụng đất tối đa
Theo luật hiện nay thì hệ số sử dụng đất có những quy định như sau:
- Quy chuẩn xây dựng năm 1997 quy định về hệ số sử dụng đất tối đa là 5 lần
- Năm 2008, quy chuẩn quy hoạch xây dựng đã loại bỏ khái niệm và quản lý chỉ tiêu hệ số sử dụng đất
Theo áp dụng update mới nhất hiện nay thì chỉ tiêu sử dụng đất được hiểu là mật độ xây dựng nhân với tầng cao (không tính hầm).
Việc xác định rõ hệ số này sẽ giúp các hoạt động thi công diễn ra thuận lợi hơn và giúp chủ nhà có thể bảo vệ quyền lợi của mình nếu có mâu thuẫn xảy ra.
Đọc thêm: Hệ số sử dụng đất tối đa
Trên đây là các thông số về hệ số sử dụng đất cũng như những quy định và kiến thức cần nắm được cũng như có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong đầu tư xây dựng hiện nay.
Chúng tôi là đơn vị có kinh nghiệm chuyên phân phối các dòng sản phẩm BĐS (đất nền, biệt thự biển, condotel/căn hộ khách sạn, shophouse/nhà phố thương mại, thuê nhà xưởng, officetel,….)
ĐĂNG KÝ TƯ VẤN MIỄN PHÍ
Nguồn: batdongsandautu.net.vn
