Khi nào chủ đầu tư được bán đất nền, hồ sơ pháp lý của dự án đất nền như thế nào là đầy đủ? thủ tục chuyển nhượng đất nền dự án ra sao? Điều kiện ký hợp đồng mua bán đất nền là gì? đây đều là những câu hỏi được nhiều nhà đầu tư quan tâm khi nghiên cứu về kênh đầu tư đất nền dự án.
Cùng tìm hiểu những kiến thức về đất nền dự án qua bài viết dưới đây.
KHI NÀO CHỦ ĐẦU TƯ ĐƯỢC BÁN ĐẤT NỀN?
Thực tế, pháp luật không định nghĩa cụ thể về đất nền hay đất nền dự án. Vì vậy, để phân biệt với việc mua bán một lô đất thông thương thì thị trường thường gọi là “dự án đất nền” hay “đất nền dự án” là sản phẩm có chủ đầu tư và phải tạo lập sản phẩm đất nền gắn liền với việc phát triển nhà ở theo tuỳ theo loại và tên gọi khác nhau. Điều này được quy định tại Khoản 2 Điều 17 tại Luật nhà ở.
Pháp luật không cho phép chủ đầu tư tự ý tách thửa hay phân lô để bán lẻ mà không gắn liền với việc triển khai một dự án cụ thể, trừ thủ tục tách thửa thông thường. Chủ đầu tư cần đáp ứng các điều kiện của pháp luật quy định tại luật về đất đai, nhà ở, xây dựng, quy hoạch và luật kinh doanh BĐS nếu muốn phát triển dự án nhằm tạo lập ra một sản phẩm đất nền. Đồng thời, cần phải phù hợp với nhu cầu và điều kiện thực tế tại địa phương.
Do đó, căn cứ vào:
- Điểm a, Khoản 1 Điều 194 của Luật đất đai quy định
- Điều 41 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP Ngày 15/5/2014 quy định thi hành một số điều của Luật đất đai quy định.
- Theo khoản 1 Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản quy định
- Theo khoản 7 Điều 4 của Nghị định 11/2013/NĐ-CP ngày 14/1/2013 về quản lý đầu tư phát triển đô thị quy định
Chúng tôi xin trả lời vấn đề: Khi nào chủ đầu tư được bán đất nền? như sau:
- Với sản phẩm dự án đất nền thông thường, chỉ cần đáp ứng các điều kiện pháp lý mở bán là: Có giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án và sau khi chủ đầu tư hoàn thành các nghĩa vụ tài chính về đất đai, chủ đầu tư sẽ được mở bán dự án đất nền.
Các văn bản nghiệm thu và giấy tờ chấp thuận sẽ do UBND cấp tỉnh cung cấp. Vì thế, trường hợp này, nhà đầu tư có thể yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản nghiệm thu cơ sở hạ tầng và chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với cơ quan thẩm quyền là sẽ biết dự án đất nền có được mở bán hay không.
- Đối với dự án phát triển đô thị, sản phẩm chỉ được bán sau khi UBND tỉnh ban hành Quyết định hoặc văn bản quy định về khu vực được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đã đầu tư xây dựng hạ tầng cho người dân xây dựng nhà ở sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Bộ xây dựng cung cấp.
Vì thế, tất cả các giấy tờ ký hợp đồng giữ chỗ, hợp đồng hợp tác, kỹ quỹ, đặt cọc,… mà có đối tượng giao dịch là mua bán đất nền trong dự án trong khi chưa đủ điều kiện để mở bán thì các giấy tờ, văn bản đó đều bị vô hiệu hoá vì vi phạm điều luật. Người mua sẽ là bên gánh chịu hậu quả, thiệt hại.
HỒ SƠ PHÁP LÝ CỦA DỰ ÁN ĐẤT NỀN BAO GỒM NHỮNG GÌ?
Nhà đầu tư nên ghi chú lại những hồ sơ pháp lý sau đây của một dự án đất nền chuẩn được mở bán:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Thiết kế bản vẽ tỷ lệ 1/500 đã được phê duyệt bởi đơn vị có thẩm quyền
- Giấy phép xây dựng (trong trường hợp phải có giấy phép xây dựng)
- Giấy tờ nghiệm thu các cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng tiến độ dự án
- Giấy tờ nghiệm thu các cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng tiến độ dự án đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu như: cấp thoát nước, thu gom rác thải, cấp điện.
- Giấy tờ chứng minh chủ đầu tư đã hoàn thành các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án
- Đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư thực hiện dự án
- Quyết định giao đất của cơ quan có thẩm quyền cho chủ đầu tư của dự án đất nền
- Quyết định chủ trương đầu tư của dự án
CẨN TRỌNG RỦI RO VỚI PHÁP LÝ ĐẤT NỀN DỰ ÁN
Một số trường hợp sau đây khiến nhà đầu tư dễ gặp rủi ro khi đầu tư vào đất nền dự án:
– Khi chủ đầu tư không có đủ nguồn lực tài chính để thực hiện một dự án đất nền để bán (không đủ nguồn lực tài chính để hoàn thiện các điều kiện như tạo lập quỹ đất, chuẩn bị hồ sơ pháp lý, xin chủ trương đầu tư, xin phép xây dựng, lập quy hoạch, triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng, nghiệm thu…) sẽ dẫn tới bán “chui” để có đủ nguồn lực tài chính hoàn thiện các điều kiện trên.
– Chưa có chấp thuận chủ trương để thực hiện dự án từ cơ quan chức năng
Đây là lý do vì sao nhiều nhà đầu tư không nắm vững pháp lý, ham rẻ, chạy theo đám đông dễ bị “dính bẫy”.
Việc tìm hiểu pháp lý trước khi mua đất vô cùng quan trọng. Nhất là đối với thị trường đất nền – TOP phân khúc được giới đầu tư địa ốc quan tâm nhất. Việc tìm hiểu điều kiện khi nào chủ đầu tư được bán đất nền cũng như các điều kiện quan trọng, hồ sơ pháp lý, rủi ro đều cần nghiên cứu và tìm hiểu trước khi đầu tư.
Đọc thêm: Điều kiện mở bán dự án đất nền
