Đất nền là gì? Đất nền dự án là gì? Phân loại đất thổ cư & các loại đất khác? Đầu tư đất nền thế nào hiệu quả? Làm thế nào lường trước và kiểm soát rủi ro khi đầu tư đất nền? tất cả sẽ được lý giải trong bài viết dưới đây.
KHÁI NIỆM/ ĐỊNH NGHĨA ĐẤT NỀN LÀ GÌ?
Khái niệm đất nền là gì thường là thông tin người mới nghiên cứu kênh đầu tư này tìm hiểu. Hiểu nôm na, đất nền là một khu đất trống chưa có sự can thiệp bởi bàn tay con người. Mảnh đất vẫn còn giữ nguyên đượng bản chất hoang sơ bà nằm cố định tại đó.
Tuy nhiên, không phải mảnh đất chưa khai hoang, chưa bị can thiệp bởi bàn tay con người nào cũng được gọi đất nền như đất lâm nghiệp, đất sử dụng trong thuỷ sản, đất dung cho giáo dục, giao thông.
PHÂN LOẠI NHÓM ĐẤT
Hiện pháp luật phân loại nhóm đất thành 2 nhóm chính là nhóm đất nông nghiệp và nhóm đất phi nông nghiệp. Ngoài ra còn có thêm một nhóm là nhóm đất chưa sử dụng. Sau đây là định nghĩa từng nhóm đất:
✔️ Nhóm đất nông nghiệp
Các loại đất như: đất trồng cây hàng năm (đất trồng lúa và đất trong cây hàng năm khác; đất trồng cây lâu năm, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất, đất rừng đặc dụng; đất nuôi trồng thuỷ sản; đất nông nghiệp khác hay đất làm muối là những loại đất nằm trong nhóm đất nông nghiệp.
✔️ Nhóm đất phi nông nghiệp
Đất phi nông nghiệp sẽ bao gồm các loại: đất ở, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất xây dựng tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hoá, xã hội, y tế, giao dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác; đất thương mại, dịch vụ; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất.
✔️ Nhóm đất chưa sử dụng
Gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.
Đọc thêm: Căn cứ để phân loại đất hiện nay
PHÂN LOẠI CÁC LOẠI ĐẤT NỀN
✔️ Đất nền dự án là gì?
Đất nền dự án cũng là một loại đất nền. Tuy nhiên, loại đất này nằm trong một dự án có chủ đầu tư có quy hoạch và các mảnh đất trong dự án chưa được tiến hành xây dựng, vẫn đang ở giai đoạn ban đầu.
Như vậy, nhà đầu tư cần xác định được, khác với đất nền, đất nền dự án đã có tác động của chủ đầu tư, được quy hoạch rõ rang và minh bạch. Người chịu trách nhiệm về đền bù đất dự án, cấp phép giấy tờ liên quan đến mảnh đất sẽ là chủ đầu tư.
✔️ Đất thổ cư là gì?
Theo luật Đất đai năm 2013 quy định, Đất thổ cư là đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Loại đất này được nhà nước công nhận qua sổ đỏ hay còn gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Chủ sở hữu đất có quyền xây nhà ở và các công trình phục vụ nhu cầu sống.
✔️ Đất liền kề là gì?
Đất liền kề là gì? Đất liền kề hay còn gọi là khu đất tiếp nối nhau, là mảnh đất được bố trí ở gần nhau theo kết cấu nhất định.
✔️ Đất trồng cây lâu năm là gì?
Đất trồng cây lâu năm loại loại đất có mục đích để trồng các loại cây có thời gian sinh trưởng trên 1 năm. Hoặc từ khi gieo trồng đến thời gian sinh trưởng nhưng có thu hoạch trong nhiều năm ví dụ như cây nho, cây thanh long, cây mít… đều thuộc loại cây lâu năm.
✔️ Đất công nghiệp là gì?
Đất công nghiệp hay còn gọi là đất thuộc khu công nghiệp. Đây là loại đất dành riêng cho việc xây dựng các cụm công nghiệp, khu chế xuất, các khu sản xuất kinh doanh tập trung.
✔️ Đất nông nghiệp là gì?
Đất nông nghiệp bao gồm các loại:
– Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác.
– Đất trồng cây lâu năm.
– Đất rừng sản xuất.
– Đất rừng phòng hộ.
– Đất rừng đặc dụng.
– Đất nuôi trồng thủy sản.
– Đất làm muối.
– Đất nông nghiệp khác: ví dụ như đất sử dụng xây nhà kính, các loại nhà khác để phục vụ cho mục đích trồng trọt. Đất để xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.
✔️ Đất ở đô thị là gì?
Đất ở đô thị là loại đất được sử dụng với mục đích xây dựng công trình, nhà ở nhằm đáp ứng nhu cầu cá nhân hoặc để phục vụ cho đời sống sinh hoạt của cư dân trong các khu đô thị bao gồm nội thành, ngoại thành của thành phố; nội thị, ngoại thị của thị xã; thị trấn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Còn gọi tắt là đất OTD . (Khoản 1 Điều 144 luật đất đai 2013).
✔️ Đất tái định cư là gì?
Đất tái định cư là đất Nhà nước cấp cho người dân để bồi thường khi bị thu hồi đất. Mục đích là giúp người dân có nơi an cư mới, ổn định cuộc sống. Xét về pháp lý, đất tái định cư là đất thổ cư, có đầy đủ quyền sở hữu được cấp cho các chủ sở hữu mới.
Đất tái định cư đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy, chủ sở hữu mới có quyền sử dụng hợp pháp như các loại đất ở thông thường khác.
RỦI RO KHI ĐẦU TƯ ĐẤT NỀN
Đất nền là một trong những loại đất được các nhà đầu tư yêu thích và lựa chọn làm kênh đầu tư hiện nay. Đặc biệt, với khả năng có thể thanh khoản nhanh giúp nhiều nhà đầu tư có thể thu về nguồn lợi nhuận khủng. X2, X3 vốn đầu tư được tính thời gian bằng ngày, bằng tháng là điều hoàn toàn có thể xảy ra đối với kênh đầu tư này.
Tuy nhiên, đồng nghĩa với cơ hội có được lợi nhuận cao chính là những rủi ro đi kèm mà không phải nhà đầu tư nào cũng biết. Nhiều người mới đầu tư đã phải ngậm ngùi nuốt đắng với những thương vụ mất tiền tỉ chỉ vì không hiểu rõ đầu tư đất nền là gì? Lướt song đất nền là gì?…
Dưới đây là những rủi ro khi đầu tư đất nền bạn nên biết để kiểm soát chúng:
✔️ Rủi ro 1: Rủi do đầu tư đất nền đến từ pháp lý
Pháp lý không minh bạch, đất tranh chấp hay bị lừa bởi những cú lừa siêu đỉnh của những tay đầu cơ, những tay buôn đất thiếu đạo đức khiến nhiều người lao đao mất tiền tỉ.
Thậm chí, có những trường hợp một mảnh đất nhưng có đến 2 cuốn sổ đỏ đều hợp pháp và được chính quyền cấp. Vậy trường hợp này thì ai đúng ai sai?
>> Phương án giải quyết là nhà đầu tư phải tường minh về pháp lý đất đai; hoặc phải có người am hiểu luật đất đai tư vấn, kiểm tra mảnh đất để đảm bảo an toàn trước khi xuống tiền.
✔️ Rủi ro 2: Chạy theo đám đông dẫn đến om tiền đầu tư một chỗ
Hồi đầu năm vừa rồi, rất nhiều người inbox hỏi tôi về việc đầu tư ở chỗ A được không? Chỗ B có mảnh đất nào ngon không? Chỗ C này nhiều người đang đầu tư nhỉ? Nhiều người thì bảo: em đang đầu tư gì cho chị đầu tư với.
Những trường hợp như này, thực sự tôi rất ngại tư vấn. Bởi điều tôi tư vấn chưa chắc họ đã hiểu được hết. Họ cũng không quan tâm quá nhiều các vấn đề xung quanh câu chuyện đầu tư đất nền hiệu quả. Cái họ quan tâm chỉ là mảnh đất A, anh X đang đầu tư lãi gấp đôi, mình đầu tư chỗ đó chắc cũng lãi như thế.
Đó là lý do vì sao rủi ro bị om tiền một chỗ thường xảy ra với những người mới đầu tư, còn thiếu kinh nghiệm và không hiểu bản chất của việc tăng giá của đất nền đến từ đâu.
Tôi xin nhắc lại, việc đầu tư chạy theo đám đông rất nguy hiểm, đặc biệt nhiều người còn đi vay lãi suất để đầu tư với hy vọng sẽ thanh khoản được trong 1 sớm một chiều mà không hề biết, câu chuyện bán đất đâu đơn giản như bán một mớ rau, bán một cân thịt.
✔️ Rủi ro 3: Vay vốn ngân hàng/ vay lãi suất ngoài để đầu tư đất nền
Cũng từ tâm lý đầu tư theo đám đông và thiếu kiến thức đầu tư mà nhiều người u mê không tính toán dòng tiền của mình; đến nỗi không cần biết có đủ khả năng chi trả cho việc vay vốn ngân hàng, vay lãi suất ngoài hay không nhưng vẫn vay. Dẫn tới hậu quả lãi trồng lãi nhưng đất chưa thanh khoản được. Đó là chưa kể tới trường hợp mảnh đất nhà đầu tư mua có khả năng tăng giá hay không. Do đó, việc vay vốn để đầu cơ lướt song đất được xem là hình thức tiềm ẩn nhiều rủi ro.
✔️ Rủi ro 4: Không xác định được đầu ra của sản phẩm mà đã mua
Đầu tư đất nền không đơn giản cứ mua là lãi. Sai lầm của nhiều người chính là không xác định đầu ra cho sản phẩm ngay từ đầu. Nếu không thể xác định được ai sẽ là người sẵn sàng bỏ tiền để mua lại mảnh đất bạn sẽ mua thì việc thanh khoản sản phẩm sẽ gặp khó khăn.
Nếu ngay từ đầu đã xác định người mua lại sẽ là ai? Ai sẽ sẵn sàng bỏ tiền để mua lại mảnh đất đó? Thì chắc chắn nhà đầu tư sẽ cần trả lời sâu hơn các vấn đề về giá trị sử dụng của mảnh đất đó; vị trí; giá bán; tiện nghi;… của đất như thế nào? Có phù hợp với tiêu chí đầu tư hay không?
Trên thực tế, khi bạn xác định được người sử dụng cuối cùng là ai? Thì bạn sẽ xác định được mảnh đất đó có phù hợp để đầu tư hay không. Còn không, rất dễ gặp phải rủi ro khi đầu tư.
KINH NGHIỆM ĐẦU TƯ ĐẤT NỀN HIỆU QUẢ
Kinh doanh đất nền muốn hiệu quả thì nhà đầu tư cần nắm được những TIP sau:
- Nguyên tắc 1: Xác định mục tiêu & mục đích khi mua đất
- Nguyên tắc 2: Xác định đầu ra – người sẵn sàng mua lại BĐS của bạn để nắm được cơ hội và khả năng thanh khoản của bất động sản
- Nguyên tắc 3: Kiểm tra pháp lý kỹ càng trước khi mua
- Nguyên tắc 4: Định giá giá trị thực của bất động sản
- Nguyên tắc 5: “Soi” độ đẹp của vị trí mảnh đất
- Nguyên tắc 6: Nếu cần sử dụng đòn bẩy tài chính, hãy cân nhắc và đảm bảo chủ động được dòng tiền của mình
- Nguyên tắc 7: Đánh giá kỹ bối cảnh, môi trường xung quanh khu vực
- Nguyên tắc 8: Check quy hoạch địa phương
Trên đây là những kinh nghiệm đầu tư đất nền và các kiến thức quan trọng khi đầu tư, kinh doanh đất nền bạn nên biết để việc đầu tư trở nên hiệu quả hơn.
ĐĂNG KÝ TÌM HIỂU DỰ ÁN ĐẤT NỀN HOT
Tìm hiểu thêm:
