Mật độ xây dựng là một trong những thông số quan trọng trong việc tiến hành thi công một công trình theo đúng luật Nhà nước đề ra. Vậy mật độ xây dựng là gì? Những quy chuẩn nào được ban hành cần tuân thủ theo? Cách tính được áp dụng hiện nay ra sao?
Mục lục
Mật độ xây dựng là gì?
Khái niệm
Theo Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng thì có thể định nghĩa mật độ xây dựng như sau:
– Mật độ xây dựng thuần: là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích lô đất (không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình ngoài trời như tiểu cảnh trang trí, bể bơi, bãi (sân) đỗ xe, sân thể thao, công trình hạ tầng kỹ thuật).
– Mật độ xây dựng gộp của một khu vực đô thị: là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích toàn khu đất (diện tích toàn khu đất có thể bao gồm cả: sân, đường, các khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng công trình).
Phân loại
Hiện nay thì mật độ xây dựng được phân chia ra thành từng hạng mục công trình như:
- Mật động xây dựng nhà ở.
- Mật độ xây dựng nhà phố.
- Mật độ xây dựng biệt thự.
- Mật động xây dựng chung cư.
Cách tính
Hiện nay mật độ xây dựng đang được áp dụng cách tính như sau:
Mật độ xây dựng (%) = Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc (m2) / Tổng diện tích lô đất xây dựng (m2) x 100%
Trong đó:
Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc (m2): Được tính dựa vào hình chiếu bằng của công trình nhà phố, biệt thự, nhà ở…
Diện tích chiếm đất của công trình sẽ không bao gồm diện tích chiếm đất các công trình cụ thể: tiểu cảnh trang trí, sân thể thao ngoài trời (trừ khu vực sân tennis, sân thể thao xây dựng cố định…).
Quy định mật độ xây dựng một số công trình cơ bản
Quy định mật độ xây dựng nhà ở
Nhà ở hiện nay bao gồm: nhà ở riêng lẻ, nhà liền kề, nhà cấp bốn, biệt thự, nhà vườn,… Chính phủ đã ban hành bảng quy định diện tích xây dựng tối đa quy đổi sang % như sau:
Một vài điểm lưu ý:
– Nhiều trường hợp được phép xây dựng nhà ở với mật độ tối đa là 100% tuy nhiên cần có giải pháp để thông gió và đón ánh sáng tự nhiên cho căn nhà.
– Với ngôi nhà có 2 mặt tiền trở lên thì mật độ xây dựng nhà liền kề có thể được nới lỏng. Mức nới lỏng tối đa là 5% và các lô đất có diện tích dưới 50m2 không được áp dụng định mức nới lỏng này.
– Nhà có diện tích từ 100 m2 trở lên thì vị trí chừa khoảng trống xây dựng theo mật độ quy chuẩn được khuyến khích ở phần sau của khu đất.
– Trường hợp lô đất của bạn có diện tích sát cận trên hoặc cận dưới của các thông số đã quy định như bảng trên thì bạn có thể tự tính mật độ quy chuẩn theo công thức sau đây:
Trong đó:
Nt : Mật độ xây dựng của khu đất cần tính;
Ct : diện tích khu đất cần tính;
Ca : diện tích khu đất cận trên;
Cb : diện tích khu đất cận dưới;
Na : mật độ xây dựng cận trên trong bảng tương ứng với Ca;
Nb : mật độ xây dựng cận dưới trong bảng tương ứng với Cb.
Quy định mật độ xây dựng nhà chung cư
Đối với nhà chung cư thì quy định về mật độ xây dựng như sau:
Quy định mật độ xây dựng nhà phố
Với nhà phố thì có nhiều quy định nghiêm ngặt hơn so với nhà ở nông thôn. Vì thế nếu không tìm hiểu kỹ trước khi xây thì có thể bị dỡ bỏ.
Với nhà phố có 2 quy định cụ thể đó là:
- Quy định về lộ giới và chiều cao
- Quy định về độ vươn ban công và ô văng
Quy định về lộ giới và chiều cao
Quy định về độ vươn ban công và ô văng
Ban công có tính vào mật độ xây dựng hay không còn phụ thuộc vào chiều dài của lộ giới. Theo quy định cụ thể như sau:
- Chiều dài lộ giới thì 6m đến dưới 12m thì độ vươn tối đa là 0,9
- Chiều dài lộ giới từ 12m đến dưới 20m thì độ vươn tối đa là 1,2
- Chiều dài lộ giới từ 20m trở lên thì độ vươn tối đa là 1,4
Ngoài ra khi xây dựng nhà phố cần lưu ý những vấn đề sau:
- Đối với nhà có hẻm thì sẽ không được xây sân thượng ở trên cùng
- Những con đường có lộ giới dưới 7m thì chỉ được phép xây trệt, lửng, 2 tầng và sân thượng.
- Những con đường nhỏ hơn 20m thì được xây trệt, lửng, 2 tầng, xây dựng.
- Đối với con đường lớn hơn 20m thì được xây lên 4 tầng cùng với trệt, lửng và sân thượng.
- Những trục thương mại thì số tầng tối đa là 5 tầng.
Bài viết trên đây đã đề cập đến thông tin mật độ xây dựng là gì cũng như những quy chuẩn về mật độ xây dựng của các loại hình khác nhau. Hy vọng thông tin này giúp ích cho bạn.
Chúng tôi là đơn vị có kinh nghiệm chuyên phân phối các dòng sản phẩm BĐS (đất nền, biệt thự biển, condotel/căn hộ khách sạn, shophouse/nhà phố thương mại, thuê nhà xưởng, officetel,….)
ĐĂNG KÝ NHẬN THÔNG TIN DỰ ÁN
Tìm hiểu thêm: Cách tính hệ số sử dụng đất
Nguồn: batdongsandautu.net.vn
