Để đánh giá hiệu suất đầu tư bất động sản hiện nay thì việc thẩm định giá nhà đất luôn đóng vai trò quan trọng và là khâu đầu tiên không thể bỏ qua. Hiện nay trên thị trường đang có những cách thẩm định giá nào được áp dụng hiện nay đem đến sự nhanh chóng và thuận tiện hơn? Cùng tìm hiểu thông tin đó qua bài viết dưới đây.
Mục lục
Thẩm định giá nhà đất là gì?
Thẩm định giá là việc đánh giá lại giá trị của tài sản sao cho phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của nước ta.
Và thẩm định giá nhà đất là việc đánh giá về số tiền ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất, quyền sở sở hữu nhà, công trình vật kiến trúc gắn liền với đất đang được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp được quy định trong các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.
Tại sao cần thẩm định giá nhà đất
Việc thẩm định giá nhà đất phân chia thành nhiều loại để phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau như: Mua bán BĐS, bảo toàn tài sản, chuyển đổi quyền sở hữu tài sản, thế chấp, tính thuế, thanh lý tài sản, tính giá đền bù giải toả.
Những lý do nào để lý giải tại sao việc thẩm định giá nhà đất lại quan trọng đến vậy?
Nhằm mục đích bảo toàn bất động sản nhà đất
- Định giá bất động sản để phục vụ cho việc khấu hao tài sản.
- Định giá nhà đất để làm cơ sở thực hiện bồi thường, bảo hiểm tài sản và đánh giá tài sản.
- Định giá cho nhà đất để nhằm mục đích mua bán, chuyển nhượng BĐS. Việc này sẽ nhằm xác định được giá trị của nhà đất giúp người mua mua được nhà đất đúng với giá trị thật.
Mục đích chuyển đổi quyền sử dụng nhà đất
Thẩm định giá nhà đất dùng trong các trường hợp:
- Dùng trong trường hợp cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước
- Dùng trong trường hợp doanh nghiệp góp vốn hợp tác kinh doanh
- Dùng trong trường hợp hợp nhất, sáp nhập hoặc giải thể
- Dùng trong trường hợp bán doanh nghiệp
- Dùng trong trường hợp cho thuê BĐS
Để bồi thường bất động sản nhà đất
Việc định giá tài sản để bồi thường sẽ được áp dụng cho những trường hợp như:
- Đền bù, giải phóng mặt bằng đối với đất sẽ được dùng cho các công trình giao thông, công cộng, các dự án đầu tư…
- Bồi thường thiệt hại do sự cố của người khác gây ra, chẳng hạn như sụt lún nhà, đổ nhà…
Nhằm mục đích vay vốn
Khi xác định được giá trị nhà đất sẽ giúp ngân hàng xác minh giá trị phù hợp để cầm cố vay ngân hàng và qua đó xem có phù hợp với số tiền vay vốn của người vay hay không.
Và thẩm định giá là một trong những quy định của ngân hàng khi muốn tiến hành vay vốn. Việc này do chính ngân hàng là bên đứng ra thẩm định nhà đất.
Nhằm mục đích bảo hiểm
Việc thẩm định giá giúp các công ty bảo hiểm xác định được giá trị nhà đất để xem khi ký kết các hợp đồng bảo hiểm thì xác định được mức bồi thường thiệt hại cho bất động sản khi có rủi ro xảy ra.
Nhằm các mục đích khác
Việc định giá đất đai sẽ còn nhằm để lập báo cáo tài chính và hạch toán kế toán và dùng cho việc thanh lý tài sản hoặc bán đấu giá…
Các phương pháp thẩm định giá nhà đất
Dựa theo thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06 tháng 10 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11 về Thẩm định giá bất động sản theo đó có 5 phương pháp thẩm định giá bất động sản.
- Phương pháp so sánh
- Phương pháp chi phí
- Phương pháp thu nhập
- Phương pháp thặng dư
- Phương pháp chiết trừ
Mỗi một phương pháp đều có những ưu – nhược điểm khác nhau và tùy vào từng loại hình cũng như người thẩm định mà lựa chọn phương pháp sao cho phù hợp nhất.
Các cách thẩm định giá nhà đất hiện nay
Thẩm định nhà đất qua vị trí
Trong BĐS thì vị trí là nhân tố quan trọng đầu tiên để định giá nhà đất. Bởi giá nhà đất ở quận nào, huyện nào, mặt đường lớn hay ngõ, hẻm,… thì đều có giá trị khác nhau.
Khi nằm tại mặt đường, khu dân cư đông đúc thì sẽ rất thuận lợi cho buôn bán, thì giá trị của bất động sản cao và không ngừng gia tăng trong tương lai. Cùng với đó thì không thể bỏ qua được hệ thống tiện ích phục vụ đáp ứng cho cuộc sống hàng ngày hay nhu cầu vui chơi giải trí.
Chính vì thế mà việc khoanh vùng càng chi tiết thì sẽ giúp cho việc thẩm định nhà đất trở nên dễ dàng và chính xác hơn.
Thẩm định qua bảng giá đất
Việc thẩm định qua bảng giá đất được xác định thông qua giá đất thị trường hay giá đất do Nhà nước ban hành.
** Bảng giá theo Nhà nước
Bảng giá này do UBND cấp tỉnh ban hành và là tập hợp các mức giá cho mỗi loại đất trên các cơ sở phương pháp thẩm định giá đất.
Cái này bạn có thể lên mạng và tìm kiếm theo từ khóa “bảng giá đất + khu vực mà bạn cần tìm”. VD: Bạn cần tìm giá nhà đất nền Hòa Lạc giá rẻ thì tìm như sau “đất nền Hòa Lạc giá rẻ năm 2021” là sẽ ra ngay kết quả như hình bên dưới.
** Bảng giá nhà đất theo thị trường
Đây là giá đất hình thành thông qua các hoạt động của thị trường, không phụ thuộc vào giá Nhà nước như giá do các bên thỏa thuận trong các giao dịch như chuyển nhượng, cho thuê…. Thông thường, giá nhà đất sẽ bằng giá trên bảng giá đất của khu vực mà Nhà nước quy định nhân thêm khoảng 3,8 – 4,5 lần. Tỷ lệ này đã được các chuyên gia tính toán dựa trên mức chênh lệch giữa giá đất do nhà nước quy định với giá đất thực tế trên thị trường.
Thẩm định qua BĐS tương đồng
Theo cách này là bạn đi tìm hiểu giá nhà đất khu vực xung quanh. Để có thể biết được giá thì có thể hỏi những người dân xung quanh để biết mức giá.
Theo kinh nghiệm của chúng tôi thì nên tìm hỏi giá càng nhiều càng tốt và nên tham khảo ít nhất 3 bất động sản để biết được mức giá trung bình
Thẩm định qua tình trạng nhà đất
Bạn có thể thẩm định giá nhà đất qua cách phân loại tình trạng nhà đất xem thuộc nhà cấp mấy và tình trạng hiện tại về tuổi thọ là như nào? Tình trạng xây dựng hay sửa chữa ra sao để có thể tính được giá trị khấu hao trừ đi để tính được chuẩn xác hơn.
Bạn có thể tính đến các yếu tố thêm như phong thủy, hướng nhà đất, nguồn nước….. Theo kinh nghiệm của chúng tôi thì mức khấu hao thường dao động trong khoảng từ 10 đến 30% giá trị bất động sản, nhưng cũng còn tùy từng trường hợp cụ thể mới có thể xác định chính xác mức khấu hao này.
Thẩm định giá thông qua môi giới nhà đất
Với cách này thì bạn cần mất thêm một khoản chi phí cho bên môi giới & tư vấn để định giá khu đất có ý định muốn mua hoặc bán. Bởi đây thường là những người có nhiều kinh nghiệm, đánh giá được chính xác thị trường, giá cả nên sẽ đưa ra những nhận định chính xác và nhanh chóng nhất.
Việc nhờ đến môi giới thẩm định giá đất còn giúp bạn có cơ hội tìm hiểu thêm nhiều các bất động sản khác phù hợp hơn từ đó giúp bạn có thêm nhiều lựa chọn.
Thẩm định giá qua nhờ ngân hàng
Với những BĐS có giá trị lớn thì bạn có thể nhờ đến những dịch vụ thẩm định giá của ngân hàng. Cách này thì bạn hoàn toàn có thể yên tâm về độ chính xác về mức giá của miếng đất mình tính mua. Tuy nhiên, nếu bạn nhờ ngân hàng thẩm định có thể tốn nhiều thời gian và thủ tục cho quy trình thẩm định, khiến bạn dễ mất cơ hội.
Thẩm định giá nhà đất online miễn phí
Cách này thì mới xuất hiện vài năm trở lại đây nhờ sự bùng nổ của thời đại công nghệ thông tin. Bạn có thể lên các trang rao vặt nhà đất lớn như batdongsan.com.vn, homedy.com, cafeland.vn,… để tham khảo, đây đều là những tên tuổi lớn trong lĩnh vực bất động sản.
Các bước thẩm định giá nhà đất
Hiện nay việc thẩm định giá nhà đất bạn nên tiến hành theo quy trình những bước cơ bản như sau:
Bước 1: Xác định tổng quát về nhà cần thẩm định giá. Xác định giá trị thị trường làm cơ sở thẩm định giá
Bước 2: Lên kế hoạch thẩm định giá nhà đất
Bước 3: Khảo sát thực tế, thu thập thông tin (thẩm định giá hiện trạng)
Bước 4: Phân tích thông tin
Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá
Bước 6: Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng
Trên đây là các thông tin về việc thẩm định giá nhà đất được áp dụng hiện nay cũng như lý do tại sao nên thẩm định giá. Hy vọng thông tin này giúp bạn có thêm thông tin & kiến thức trong vấn đề này.
Chúng tôi là đơn vị có kinh nghiệm chuyên phân phối các dòng sản phẩm BĐS (đất nền, biệt thự biển, condotel/căn hộ khách sạn, shophouse/nhà phố thương mại, thuê nhà xưởng, officetel,….)
ĐĂNG KÝ NHẬN THÔNG TIN
Đọc thêm:
Nguồn: batdongsandautu.net.vn
