Cách tính hệ số sử dụng đất là gì và cách tính chuẩn xác nhất

Hệ số sử dụng đất là một trong những thuật ngữ được sử dụng trong các dự án đầu tư hiện nay và đóng vai trò quan trọng. Cách tính hệ số sử dụng đất nào được áp dụng hiện nay chuẩn xác nhất?

Hệ số sử dụng đất tối đa

Hệ số sử dụng đất là gì?

Khái niệm

Hệ số sử dụng đất là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn của toàn bộ công trình với diện tích tất cả lô đất đang sử dụng. Tuy nhiên diện tích sàn của công trình sẽ không bao gồm tầng hầm và tầng mái. Đơn vị tính của hệ số này là mét vuông (m2).

Đơn giản hơn thì bạn có thể hiểu rằng hệ số sử dụng đất chính là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn xây dựng chi cho tổng số diện tích lô đất.

Và mỗi một khu vực khác nhau thì đều có hệ số sử dụng đất khác nhau.

Ý nghĩa hệ số sử dụng đất

Trong các dự án đầu tư xây dựng hiện nay thì hệ số sử dụng đất đóng vai trò quan trọng không thể bỏ qua bởi qua hệ số này thì các chủ đầu tư có thể biết được:

– Biết được giới hạn số tầng ở các dự án khu đô thị tương ứng với mật độ xây dựng được phép

– Thể hiện được quy mô công trình, phí xây dựng nên vô cùng quan trọng trong thi công

– Hệ số sử dụng càng cao thì tính kinh tế sẽ cao vì tăng diện tích sàn, phối hợp với mật độ xây dựng sẽ giúp tiết kiệm được quỹ đất. Tuy nhiên, chỉ số này quá cao sẽ tác động đến hệ thống hạ tầng khu vực, làm giảm mức độ cạnh tranh của dự án.

– Hệ số sử dụng đất tỉ lệ thuận với mật độ dân cư khu vực. Hệ số sử dụng đất càng thấp thì mật độ dân cư tại dự án càng thấp.

Hệ số sử dụng đất còn ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của chủ căn hộ. Tỉ lệ hệ số sử dụng đất càng thấp thì diện tích sử dụng càng lớn, càng có lợi cho chủ căn hộ.

Vì thế, chủ đầu tư không công bố các căn hộ có hệ số sử dụng đất lớn mà chỉ thông báo mật độ xây dựng.

Quy định về hệ số sử dụng đất

  • Quy chuẩn xây dựng năm 1997 quy định về hệ số sử dụng đất tối đa là 5 lần.
  • Năm 2008, quy chuẩn quy hoạch xây dựng đã loại bỏ khái niệm và quản lý chỉ tiêu hệ số sử dụng đất.
  • Hiện tại, chỉ tiêu sử dụng đất được hiểu là mật độ xây dựng nhân với tầng cao (không tính hầm).

Cách tính hệ số sử dụng đất

Cách tính hệ số sử dụng đất chính là điều mà bất kỳ kiến trúc sư tiến hành thiết kế bản vẽ xây dựng đều phải thuộc nằm lòng. Bởi hệ số này ảnh hưởng trực tiếp đến quy mô cũng như kinh phí xây dựng trên bao nhiêu m2 đất đầu tư xây dựng.

Hệ số sử dụng đất có công thức và cách tính như sau:

Hệ số sử dụng đất = tổng sàn xây dựng / Diện tích lô đất

Đơn vị của hệ số sử dụng đất được tính theo hai kiểu:

  • FAR (Floor Area Ratio): Sử dụng đơn vị là lần.
  • FSI (Floor Space Index): Sử dụng đơn vị là %. Ví dụ 200%, 400%, 550%.

Theo Thông tư số 03/2016/TT-BXD ngày 10/3/2016 của Bộ Xây Dựng thì tổng diện tích sàn nhà, công trình chính là tổng diện tích sàn của tất cả các tầng bao gồm diện tích của tầng hầm, tầng nửa hầm, tầng kỹ thuật, tầng mái, tầng áp mái.

Còn diện tích sàn của một tầng chính là tổng diện tích sàn xây dựng của tầng đó bao gồm tường bao, diện tích mặt bằng lô gia, ban công, cầu thang, giếng thang máy, hộp kỹ thuật, ống khói…

Bài viết trên đây đã đề cập đến cách tính hệ số sử dụng đất như nào cũng như nêu lên được tầm quan trọng của hệ số xây dựng đất trong các dự án đầu tư là như nào.

Chúng tôi là đơn vị có kinh nghiệm chuyên phân phối các dòng sản phẩm BĐS (đất nền, biệt thự biển, condotel/căn hộ khách sạn, shophouse/nhà phố thương mại, thuê nhà xưởng, officetel,….)

ĐĂNG KÝ NHẬN THÔNG TIN DỰ ÁN

ĐĂNG KÝ NHẬN THÔNG TIN DỰ ÁN MIỄN PHÍ

Đọc thêm: Những cách thẩm định giá nhà đất

Nguồn: batdongsandautu.net.vn

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *